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Inmuebles, rentabilidad muy competitiva frente a la renta fija

Inmuebles, rentabilidad muy competitiva frente a la renta fija

2017-06-27 / inmoseguros,dunas capital,inmuebles,inversión inmobiliaria

A mediados de 2017 no es necesario convencer a nadie de que la inversión inmobiliaria es atractiva.

En general, presenta una expectativa de rentabilidad muy competitiva frente a la renta fija, unos niveles de precio despegando aún desde lo profundo de la crisis, demanda creciente en inversión y arrendamiento y, de nuevo, con posibilidad de contar con financiación adecuada. Todo esto compone el cuadro de factores que han activado el interés de los inversores y, desde luego, de las aseguradoras.

Ya en 2015, Mapfre dio un paso adelante con la adquisición de un importante edificio en la Plaza de la Independencia de Madrid. Después llegaron las inversiones de Santalucía en Barcelona, de Mutualidad de la Abogacía, de CNP, de Mutua Madrileña, de Previsión Sanitaria Nacional, de Seguros Bilbao, de Plus Ultra, del Consorcio de Compensación o de Generali.

Edificios de oficinas o de uso comercial, en excelentes ubicaciones y bien alquilados son los activos habitualmente más demandados por el sector asegurador. Sin embargo, en la medida en que vamos dejando atrás los momentos más duros de la crisis, el acceso a este tipo de operaciones es cada vez más difícil.

Por ello, inversores internacionales, que aparecieron en nuestro país en momentos en los que costaba imaginar un mercado normalizado, ya aceptan que ahora hay que modificar el foco hacia activos core, en los que no cabe esperar los retornos que buscaron del 16% o del 18%, propios de inversiones oportunistas.

Ahora, la alternativa es ir aceptando retornos más bajos, confiando más en la subida de rentas que en una adicional compresión de yields y explorar inmuebles de usos alternativos a las clásicas oficinas. Ya se registra una tendencia clara de cambio de preferencias. En 2016 la inversión en centros comerciales alcanzó los 3.500 millones de euros y en lo que llevamos de 2017 un 59% aproximadamente de la inversión no residencial se ha dedicado a la adquisición de activos de uso comercial (1.365 millones).

También los parques logísticos, hoteles, residencias de estudiantes y hospitales están en el radar de los inversores. Incluso la inversión en residencial, que está proporcionando rentabilidades muy interesantes. Según Sociedad de Tasación, la rentabilidad bruta media por alquiler de vivienda en Madrid alcanza el 5,73% y en Barcelona el 5,64%, sin considerar su revalorización. 

Es cierto que estas inversiones exigen mayor gestión y parecen algo más sofisticadas que las de oficinas. Por ello, generan una sensación de mayor riesgo. En buena medida, esto ha funcionado como una barrera de entrada y siempre ha sido la causa de una acogida más tímida por parte de los inversores institucionales tradicionales.

Sin embargo, si estos activos realmente son útiles para su función, se pueden adquirir a buen precio, pueden ser alquilados por empresas solventes y gozan de liquidez, no deben desecharse y así lo entienden los inversores más activos.

Pero para que estas inversiones resulten aceptables para los inversores institucionales, deben estructurarse de forma que los procesos de inversión, gestión y su liquidez sean igualmente competitivos, similares a los de otros activos tradicionalmente adquiridos por ellos. Es por esto que las figuras que se han creado para canalizar indirectamente estas inversiones, cediendo la gestión a especialistas (REIT, SOCIMI), han captado una buena parte de las inversiones y, razonablemente, seguirán creciendo.

Rafael Blanco 
Director General Área Inmobiliaria de Inmoseguros Dunas Capital